Khái toán được thực hiện từ khi dự án mới được hình thành dưới dạng ý tưởng. Các nhà thầu sử dụng khái toán để dự đoán trước chi phí xây dựng sơ bộ mà chủ đầu tư phải bỏ ra khi thi công xây dựng. Vậy cụ thể khái toán là gì? Cách tính, phân biệt khái toán và dự toán như thế nào? Tất cả thắc mắc sẽ được giải đáp ngay dưới đây.
Khái toán là gì?
Khái toán hay còn gọi là tính khái toán giá trị xây dựng. Đây là cách các chủ thầu ước lượng tổng mức đầu tư của dự án. Các chủ thầu thường sẽ tính khái toán dựa trên kinh nghiệm cá nhân, giá cả nguyên vật liệu hiện tại cũng như số liệu công trình. Tuy nhiên để đưa ra con số tổng mức đầu tư có độ chính xác cao, chủ đầu tư ít nhất phải sở hữu ngoài mặt hạ tầng.
Sau khi nghiên cứu kỹ càng vè công trình, các chủ thầu sẽ tiến hành tổng kế chi tiết cuối công trình và khái toán cũng thuộc phần này. Nó được tính giữa giá bán và một biến số bất kì như diện tích,… Trong đó, diện tích là biến số được sử dụng nhiều nhất. Chủ thầu sẽ tính giá xây dựng tại thời điểm trên 1 diện tích. Ví dụ 2,8 – 3 triệu đồng/m2…
Mặc dù các công trình có thể cùng diện tích nhưng khái toán rất ít khi giống nhau. Bởi đơn giá khu vực nội thành sẽ khác so với khu vực ngoại thành. Ngoài ra các công trình có cấu tạo địa chất yếu phải đổ nhiều chi phí hơn vào phần gia cố móng so với những công trình địa chất ổn định.
Đặc điểm phương pháp tính khái toán
Như đã nói ở trên, chủ thầu tính khái toán xây dựng dựa trên 2 yếu tố là đơn giá trên diện tích và kinh nghiệm cá nhân. Tính khái toán có chính xác hay không phụ thuộc vào độ linh hoạt của chủ thầu trong mỗi công trình khác nhau. Do đó kinh nghiệm chỉ là 1 phần còn số lượng và chất lượng mẫu thống kê công trình mới là yếu tố chính.
Chủ thầu trước khi tính khái toán xây dựng cần hiểu rõ và bám sát vào các yếu tố như: kết cấu công trình, địa chất địa tầng, gia công hoàn thiện… Khi bám sát vào thực trạng công trình, độ sai lệch của giá trị khái toán so với thực tế chỉ chêch nhau khoảng 10%. Nếu bạn không tính toán cẩn thận độ sai lệch có thể lên đến 50% và gây ra nhiều khó khăn trong quá trình thi công.
Nói chung công đoạn tính khái toán sẽ gây ra nhiều trở ngại cho các nhà thầu nhỏ lẻ. Bởi ngay cả đến những chủ thầu lớn nhiều kinh nghiệm thực chiến và khảo sát công trình đầy đủ thì cũng khó mà đưa ra được con số chính xác.
Đặc điểm cuối cùng khi tính khái toán xây dựng là diện tích các thành phần trong công trình. Ví dụ như diện tích tầng lầu, tầng trệt, khu vực ban công… Trong trường hợp đặc biệt là công trình thi công thuộc dạng nhà mái ngói thì nhà thầu lưu ý tính thêm 30 – 50% trên 1 đơn giá. Nghĩa là nhà thầu cộng thêm 780.000đ – 1.300.000đ trên một mét vuông ngói.
Cách tính khái toán tổng mức đầu tư của công trình xây dựng
Trước khi tính khái toán tổng mức đầu tư, chủ thầu phải có các thông tin cơ bản về công trình trước. Đây là thông tin nền cho phần tính toán khái toán sau này. Như vậy chủ đầu tư bắt buộc phải cung cấp cho nhà thầu các giấy tờ bao gồm:
- Giấy tờ liên quan đến địa chất công trình
- Giấy tờ về bề ngoài kiến trúc như bản vẽ thiết kế tổng quan, bản vẽ chi tiết từng phần…
- Hồ sơ bề ngoài kết cấu cụ thể
- Giấy tờ về các hệ thống công trình như hệ thống cấp thoát nước, hệ thống điện thoại, máy tính, camera…
Căn cứ vào các thông tin trên, bộ phận chủ thầu sẽ tiến hành thẩm định công trình rồi tiếp tục tính khái toán. Trong công đoạn tính khái toán, nhà thầu thể hiện chúng dựa trên 3 bảng là: bảng tiên lượng dự toán, bảng tổng hợp kinh phí vật tư, bảng tổng hợp kinh phí khái toán. Cụ thể như sau:
Bảng tiên lượng dự toán
Bảng tiên lượng dự toán cho thấy khối lượng chính các của tất cả công việc khi bắt đầu thi công xây dựng. Giả sử chủ đầu tư muốn xây dựng nhà thì chủ thầu phải liệt kê được trong bảng lượng mét vuông tường xây bằng gạch ống 100cm, lượng khối bê tông sàn cột…
Bảng tổng hợp kinh phí vật tư
Trong bảng tiên lượng dự toán, bộ phận chủ thầu chỉ cần liệt kê chi tiết số lượng và đơn giá các loại nguyên vật liệu cần dùng trong quá trình xây dựng. Câu hỏi cần được đặt ra cho loại bảng này ví dụ như sử dụng khoảng tấn xi măng và giá của chúng là bao nhiêu. Phần ước lượng số lượng tương đối khó còn phần đơn giá khá đơn giản. Bạn chỉ cần xem biến động giá cả nguyên vật liệu tại thời điểm và áp dụng vào công trình.
Bảng tổng hợp kinh phí khái toán
Đây là bảng thể hiện đầy đủ kinh phí phải trả khi thi công công trình như chi phí vật liệu, chi phí nhân công và các chi phí khác. Bảng tổng hợp kinh phí khái toán là bước cuối cùng nên có độ chính xác khá cao. Mức sai số lớn nhất vào khoảng 5%.
Phân biệt giữa khái toán và dự toán
Khái toán và dự toán đều mang tính dự đoán tổng đầu tư công trình. Tuy nhiên chúng là 2 phần việc hoàn toàn khác nhau. Bạn tìm hiểu sự khác biệt đó qua bảng thống kê chi tiết sau:
| Tiêu chí | Khái toán | Dự toán |
| Thời điểm xác định | Giai đoạn chuẩn bị thi công dự án | Giai đoạn thi công dự án |
| Nội dung thực hiện | Gồm 7 nội dung chính, cụ thể là:
|
Gồm 6 nội dung chính, cụ thể là:
|
| Các dữ liệu xác định | Dự liệu xác định của khái toán mang tính tổng hợp khái quát. Các vấn đề về khối lượng cơ sở thiết kế dữ liệu công trình đều được ước lượng trên lý thuyết nên không có độ chính xác cao bằng dự toán. Thường thì bộ phận nhà thầu sẽ tính toán chi phí với mức giá cao hơn thị trường để chủ đầu tư chuẩn bị cho mọi trường hợp xảy ra. | Dự toán sẽ xác định dữ liệu theo từng bộ phận thi công như: dự toán thi công móng, dự toán thiết kế mái,… Lợi thế của dự toán là có số liệu tính toán chi tiết hơn nên độ chính xác cũng cao hơn. Nhà thầu nên lưu lại các thông tin này để khái toán cho các công trình sau được chính xác nhất. |
| Yêu cầu về độ chính xác | Khái toán tương đối khó nên cho phép chênh lệch khoảng +20% hoặc -20% so với giá trị thực của dự án. | Dự toán yêu cầu về độ chính xác khá cao nên chỉ được phép chênh lệch khoảng +10% hoặc -10% so với giá trị thực. |
Kinh nghiệm khái toán tổng mức đầu tư
Để dự đoán mức khái toán tốt nhất, đơn vị nhà thầu cần hiểu rõ quy mô xây dựng dự án trước khi bắt tay vào tính toán. Tức là đơn vị nhà thầu biết rõ diện tích công trình, số lượng phòng, công trình phụ như thế nào. Như vậy phần này cũng thuộc vào trách nhiệm, nghĩa vụ của chủ đầu tư.
Chủ đầu tư phải trình bày rõ nhu cầu của bản thân với đơn vị nhà thầu. Ngoài ra, chủ đầu tư còn phải xem xét thêm các nhu cầu trong tương lai như có thêm con, mở kinh doanh tại nhà… Sau đó bàn bạc với đơn vị thầu để đưa ra chiến lược xây dựng, kế hoạch cụ thể bằng bản phác thảo.
Về phần tính toán diện tích xây dựng, nhà thầu cần tuân theo các nguyên tắc xây dựng chung. Theo đó, không gian sinh hoạt tính bằng 100% diện tích, sân bằng 50℅ diện tích và các phần trang trí sàn, mái bằng 60%.
Bên cạnh đó, đơn vị chủ thầu cũng cần chú ý đến địa hình địa chất khu vực thi công công trình. Đối với những công trình có đất nền vững chắc thì các khoản chi phí xây dựng kết cấu móng sẽ tiết kiệm hơn. Ngược lại các công trình đất nền yếu sẽ phát sinh thêm nhiều khoản tiền khác như phí khoan cọc nhồi, đóng cừ… Về phía chủ đầu tư thì cần chuẩn bị thêm các khoản tiền đề phòng cho trường hợp trên và sự bão giá nhanh chóng hiện nay.
Như vậy qua các thông tin trên khái toán không còn là nỗi lo lắng ám ảnh của các đơn vị nhà thầu cũng như chủ đầu tư công trình. Bạn hãy áp dụng tất cả các cách tính khái toán công trình xây dựng phía trên để quá trình dự đoán đạt tỷ lệ chính xác cao nhất. Hãy comment xuống bài viết này nếu bạn còn thắc mắc gì nhé